VOB / B: ogólne warunki umowy w prawie budowlanym

(Foto von PhotoMIX Ltd. von Pexels)

Gdy tylko wykonanie robót budowlanych staje się przedmiotem umowy, jej skuteczność oceniana jest pod kątem ważności na podstawie prawa niemieckiego zgodnie z przepisami dotyczącymi umowy o dzieło §§ 631 i nast. BGB – niemieckiego kodeksu cywilnego (niem. Bürgerliches Gesetzbuch, dalej BGB). Jeżeli skuteczna umowa budowlana zostanie zawarta zgodnie z przepisami niemieckiego kodeksu cywilnego, wówczas wykonawca jest zobowiązany do wykonania uzgodnionych w umowie robót budowlanych bez wad konstrukcyjnych, a nabywca robót zobowiązany jest do zapłaty uzgodnionego wynagrodzenia za pracę. Należy jednak zauważyć, że ustawowe przepisy niemieckiego kodeksu cywilnego nie mają bezpośredniego zastosowania, jeśli strony umowy zawarły umowę w oparciu o VOB/B, czyli uregulowania wynikające z części B znormalizowanych warunków zlecania i wykonywania robót budowlanych. Czym właściwie są wspomniane regulacje oraz na co warto zwrócić uwagę decydując się na ich zastosowanie?

Czym są ogólne warunki umowy w prawie budowlanym VOB / B?

Podstawowe informacje dotyczących ogólnych warunków umów o roboty budowlane – VOB (niem Vergabe – und Vertragsordung für Bauleistungen) opisywaliśmy szerzej na naszym blogu w artykule: niemieckie uregulowanie umowy o roboty budowlane na gruncie BGB i VOB. Warto przypomnieć, że VOB tworzą trzy części. Pierwsza z nich odnosi się do przetargów publicznych, druga do ogólnych warunków umów, a trzecia obejmuje ogólne techniczne regulacje dotyczące wykonywania prac budowlanych. VOB / B nie są ani rozporządzeniem, ani ustawą, lecz mają charakter ogólnych warunków umów. Zostały one stworzone ze względu na to, że postanowienia kodeksu cywilnego (BGB) dotyczące umowy o dzieło w niewystarczającym stopniu uwzględniały szczególne cechy umowy budowlanej. VOB / B zawiera regulacje, które z jednej strony uzupełniają przepisy prawne, a z drugiej je zmieniają bądź ograniczają. Zatem dzięki temu, że VOB/B wprowadza przydatne uzupełnienia lub specjalne regulacje dla umów w dziedzinie prawa budowlanego, zyskał on duże znaczenie praktyczne. W przeciwieństwie do niemieckiego kodeksu cywilnego BGB, VOB / B jest specjalnie dostosowany do kontraktów budowlanych.

VOB / B – część umowy

VOB / B stają się tylko wtedy częścią umowy, gdy obie strony zaakceptują ich obowiązywanie. Zwykle dzieje się tak, gdy jedna z umawiających się stron (tzw. użytkownik) dołączy VOB / B do swojej oferty a druga strona bez wystosowania sprzeciwu przyjmie taką propozycję umowną. Jeśli strony umowy zdecydują, że przy zawartej umowie o roboty budowlane wiążące będą zapisy wzorca VOB, to regulacje kodeksu cywilnego zastosowanie będą miały tylko w sprawach, które zupełnie nie będą uregulowane w ramach ogólnych warunków niewystarczająco. Co ważne, zapisy VOB będą miały pierwszeństwo przed regulacjami niemieckiego kodeksu cywilnego BGB. W praktyce dość powszechnym rozwiązaniem jest fakt, że strony umawiają się, iż część VOB/B będzie obowiązywać jako element umowy. Przy podpisywaniu umowy użytkownik ma obowiązek powiadomić konsumenta o ich treści lub umożliwić mu zapoznanie się z nią. Należy również zwrócić uwagę na to, że konsument akceptując VOB / B udziela automatycznie zgody na obowiązywanie VOB / C, które zawierają bardziej szczegółowe zasady dotyczące wykonywania zleceń i fakturowania.

Warto mieć też na uwadze, że obostrzenia dotyczące zastosowania VOB / B w umowach budowlanych pomiędzy podmiotami  reprezentującymi branżę budowlaną (B2B) różnią się znacząco od tych zawieranych z konsumentem, któremu to należy umożliwić uprzednio zapoznanie się z tekstem VOB / B.  Biorąc pod uwagę doświadczenie podmiotów B2B w branży budowlanej  w transakcjach B2B nie jest to obligatoryjne, wystarczy jeśli obie strony uzgodnią ważność  VOB / B przy zawarciu umowy.

Niektóre regulacje VOB B są w świetle prawa nieskuteczne

Jeżeli VOB / B stanie się częścią umowy budowlanej, nie oznacza to, że wszystkie zawarte w niej postanowienia są skuteczne.  Przykładami nieskutecznych postanowień są: skrócenie okresu przedawnienia zgodnie z § 13 ust. 4 nr 1 VOB / B – o którym pisaliśmy w artykule: Odbiór prac budowlanych: okres przedawnienia roszczeń oraz zastrzeżenie kary umownej, roszczenie o płatność końcową zgodnie z § 16 ust. 3 nr 1 VOB / B, oraz fikcja odbioru dzieła § 12 ust. 5 VOB / B, której poświęcilśmy osobny artykuł: fikcja odbioru w niemieckim prawie budowlanym.

VOB B a sądowa kontrola postanowień umownych

Regulacje VOB / B są zwolnione z sądowej kontroli postanowień umownych, jeśli jako całość stają się częścią umowy. Wyjątkowo, w przypadku niewielkiego odstępstwa od zasad VOB/B cała umowa będzie podlegać sądowej kontroli. Tak zadecydował Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 22 stycznia 2004. W konsekwencji jakiekolwiek odchylenia klauzul umownych od standardowych szablonów może być dla użytkownika ryzykowne, ponieważ takie klauzule będą wywoływać zmiany w VOB / B a sądy mogą uznać wszelkie odchylenia w treści za powód do kontroli poszczególnych przepisów VOB / B. Zatem by uniknąć ryzyka, związanego z sądową kontrolą, zaleca się staranne przygotowanie umowy.

Podsumowanie

Włączenie VOB do umowy zwykle przynosi obydwu strony korzyści. Dla firmy budowlanej jako wykonawcy szczególnie interesujące są regulacje dotyczące płatności. Z drugiej strony należy pamiętać, że niewielkie odstępstwa od nich mogą stanowić dla przedsiębiorcy ryzyko sądowego procesu.