Odbiór prac budowlanych: okres przedawnienia roszczeń oraz zatrzeżenie kary umownej

(Foto von Pixabay von Pexels)

Odbiór prac, o czym pisaliśmy w naszych artykułach [tu i tu] stanowi kluczową część wykonywania umowy o roboty budowlane, będącą jednocześnie swoistym potwierdzeniem zgodnego z umową wykonania zobowiązania i wyznaczającą początek biegu okresu przedawnienia za rękojmię za wady. Po odebraniu robót wykonawca może żądać od inwestora zapłaty pełnego wynagrodzenia. Inwestor może odmówić rozliczenia finalnego tylko wtedy, jeżeli nie odebrał robót, gdyż nie był do tego prawnie zobowiązany. Do momentu odbioru prac wykonawca może domagać się w razie spełnienia pewnych warunków tylko płatności częściowej oraz ponosi pełne ryzyko za wykonanie prac. Wraz z odbiorem rozpoczyna się także okres przedawnienia roszczeń o zapłatę. Warto pamiętać, że wraz z dniem 1 stycznia 2018 roku weszło w życie nowe prawo dotyczące umowy o dzieło (o którym pisaliśmy tutaj), które po raz pierwszy przewiduje odrębne regulacje umowy budowlanej w niemieckim kodeksie cywilnym (niem. BGB).

 Odbiór – początek okresu przedawnienia w przypadku roszczeń związanych z wadami

Przedawnienie z tytułu roszczeń związanych z wadami rozpoczyna się w momencie odbioru, co wynika  §634 a ust. 2 kodeksu cywilnego (niem. Bürgerliches Gesetzbuch – BGB), względnie §13 ust. 4 nr 3 VOB/B. Warto zwrócić uwagę na fakt, że okres przedawnienia dla wad budowlanych różni się w zależności od tego, czy umowa o roboty została zawarta w oparciu o niemiecki kodeks cywilny (BGB), czy ogólne warunki umów o roboty budowlane (VOB/B). Jeżeli umowa o wykonanie robót opiera się na niemieckim kodeksie cywilnym (BGB), okres przedawnienia roszczeń z rękojmi za wady wynosi przy pracach związanych z budowlą pięć lat, za wyjątkiem sytuacji, gdy świadomie zawarto porozumienia odbiegające od tej zasady. W razie wszystkich innych prac zasadniczo okres przedawnienia wynosi 2 lata według niemieckiego kodeksu cywilnego. W przypadku zawarcia umowy zgodnie z regulacjami VOB/B roszczenia z rękojmi ulegają przedawnieniu po upływie czterech lat w przypadku prac związanych z budowlą a w pozostałym zakresie w ciągu 2 lat.

Podstępne zatajenie wady budowlanej

O podstępnym zatajeniu wady fizycznej przez wykonawcę można mówić wtedy, gdy wykonawca wiedząc o istnieniu wady lub podejrzewając jej istnienie, nie poinformował o niej zleceniodawcy a jednocześnie założył, że ów zleceniodawca znając wszelkie okoliczności nie zawarłby umowy o takiej treści. W przypadku podstępnego zatajeniu wady przez wykonawcę , termin dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady wynosi 3 lata do momentu powzięcia wiadomości o podstępnym zatajeniu wady. Termin przedawnienia rozpoczyna się więc w momencie odkrycia wady i stwierdzenia, że wykonawca celem utrudnienia wykrycia wady przez zleceniobiorcę umyślnie tę wadę ukrył. W tym przypadku wykonawca nie podlega ochronie, w przeciwieństwie do klienta/inwestora, co ma swą przyczynę w złej woli wykonawcy. Wygaśnięcie terminu przedawnienia rozpoczyna się zatem dopiero z chwilą uświadomienia sobie okoliczności, które doprowadziły do roszczenia, oraz osoby dłużnika. Podstępne zatajenie wady wydłuża zatem okresy przedawnienia za rękojmię w przypadku umów o dzieło niezwiązanych z pracami wykonywanymi w budowlach z dwóch do minimum trzech lat.Podstępne zatajenie wady powoduje obok wydłużenia okresu przedawnienia także to, że ewentualne umowne wyłączenia lub ograniczenia praw z tytułu rękojmi stają się prawnie bezskuteczne i wykonawca nie może się na nie powoływać.

 Odwrócenie ciężaru z tytułu wad

Odbiór stanowi istotną cezurę w przypadku dochodzenia roszczeń z tytułu wad. Do momentu odbioru wykonawca musi wykazać, że jego dzieło nie jest wadliwe. Po odbiorze zleceniodawca musi wykazać, że występuje wada dzieła. Wyjątek obowiązuje w przypadku wad, które zostały zastrzeżone w momencie odbioru. Zgodnie z orzecznictwem, jeśli chodzi o ciężar dowodu wykonawcy obowiązują regulacje jak przed odbiorem. Jeśli wykonawca twierdzi, że dzieło zostało odebrane bez zastrzeżeń musi tego dowieść. Zleceniodawca natomiast ponosi ciężar wykazania, że dokonał zastrzeżenia w momencie, gdy uzyskał wiedze o wadach.

Kara umowna – utrata praw w przypadku braku zastrzeżenia 

Jeśli zleceniodawca nie zastrzeże kar umownych w momencie odbioru, utraci roszczenie do kary umownej zgodnie z § 341 ust. 3 kodeksu cywilnego BGB, przy czym istnieje możliwość uzgodnienia w umowie, że zleceniodawca będzie uprawniony do zastrzeżenia sobie kar umownych do momentu płatności końcowej. Oparcie umowy o reżim VOB/ B nie stanowi jeszcze uzgodnienia kary umownej – odpowiednie regulacje muszą zostać ustalone dodatkowo w umowie.

Prawa z tytułu wad – zastrzeżenie

Jeśli zleceniodawca odbierze wadliwe dzieło, mimo że zna wady, może później dochodzić nastających praw z tytułu wad: prawo do usunięcia wad, prawo do samodzielnego usunięcia wady lub usunięcie wady przez firmę trzecią z prawem żądania do zwrotu kosztów firmy trzeciej, prawo do odstąpienia od umowy lub prawo do zmniejszenia wynagrodzenia, chyba że w momencie odbioru zgodnie z § 640 ust. 2 kodeksu cywilnego zastrzeże stwierdzone wady. Pomimo braku zastrzeżenia wad, o których istnieniu zleceniodawca w momencie odbioru ma wiedzę, może on dochodzić naprawienia szkody związanej z wadą.

Wiedza o wadzie oznacza, że zleceniodawca wie, że wada istnieje i jakie ma to konsekwencje. Gdy zleceniodawca wprawdzie zna wadę, nie jest jednak świadomy jej znaczenia i skutków, to przyjmuje się, że nie ma on wiedzy o wadzie.

Zgłoszenie zastrzeżenia

Zastrzeżenie należy zgłosić bezpośrednio w chwili odbioru, choć zleceniodawca może odnosić się do zastrzeżenia zgłoszonego wcześniej i je utrzymać w chwili odbioru. Zastrzeżenie nie wymaga określonej formy. Zleceniodawca nie musi także używać samego pojęcia zastrzeżenia. Co innego obowiązuje w VOB/B, jeśli uzgodniono formalny odbiór. Zastrzeżenie w takim przypadku należy ująć w protokole odbioru zgodnie z §12 ust. 4 nr 1 zdanie 3 VOB/B. Wyjątkiem od zasady „w momencie odbioru” jest decyzja podjęta w jednej sprawie przez Wyższy Sąd Krajowy w Dusseldorfie  (OLG Düsseldorf), w której zleceniodawca dwa dni przed (ustnym, nie formalnym) odbiorem określił konkretnie roszczenie do kary umownej i oświadczył, że domaga się pisemnego wyjaśnienia roszczenia odnośnie kary umownej. Wykonawca nie może tutaj zakładać, że zleceniodawca rezygnuje z kary umownej.

Odbiór fikcyjny

Fikcja odbioru zgodnie z § 12 ust. 5 VOB/B zachodzi w dwóch konstelacjach. Świadczenie jest uznawane jako odebrane po upływie 12 dni roboczych po pisemnym powiadomieniu o ukończeniu robót. Powiadomienie o ukończeniu robót może mieć pod pewnymi warunkami także postać finalnej faktury rozliczeniowej.W przypadku gdy zleceniodawca przyjął do użytkowania zakres robót lub jego część, uznaje się, że odbiór nastąpił z upływem 6 dni roboczych po rozpoczęciu użytkowania, o ile nie uzgodniono inaczej. Korzystanie z części konstrukcji w celu dalszego prowadzenia prac nie jest uznawane za odbiór.Jeśli umowa o wykonanie prac jest oparta o przepisy niemieckiego kodeksu cywilnego, odbiór fikcyjny może nastąpić, jeśli wykonawca wyznaczy zleceniodawcy stosowny termin do odbioru i zleceniodawca w tym terminie nie odmówi odbioru z powołaniem się na przynajmniej jedną istotną wadę wykonanych prac.