BLOG

04 mar 2019

Roboty budowlane – zestawienie najważniejszych regulacji prawnych

  • Niemieckie prawo budowlane
  • Polski Prawnik Adwokat Kancelaria Niemcy

(Foto von Aleksandar Pasaric von Pexels)

Umowa o roboty budowlane to taki rodzaj umowy, w ktorym wykonawca zobowiązuje się do oddania obiektu wskazanego w umowie, przy czym obiekt ten powinien być wykonany zgodnie z projektem, z uwzględnieniem zasad wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do wykonania czynności, które są konieczne, by właściwie, zgodnie z przepisami prawa przygotować roboty (przekazanie terenu budowy, dostarczenie projektu, odebranie obiektu i zapłaty ustalonego umownie wynagrodzenia). W wykazie robót świadczenia bądź roboty powinny zostać opisywane w sposób funkcjonalny albo w sposób wyczerpujący poprzez wyliczenie wszystkich robót jednostkowych. Wymagania techniczne są określane przez odniesienia do norm VOB/C i/lub DIN. Regulacje zawarte w VOB/C nie dotyczą wyłącznie standardów technicznych. Zawierają także postanowienia regulujące zakres danej usługi, usługi dodatkowe, świadczenia poboczne, a także aspekty związane z ich rozliczeniem i wynagrodzeniem.

Odbiór robót

Odbiór prac jest kluczową częścią wykonywania umowy o roboty budowlane. Po odebraniu robót wykonawca może żądać od inwestora zapłaty wynagrodzenia, inwestor zaś może odmówić rozliczenia finalnego, jeżeli nie odebrał robót, gdyż nie był do tego zobowiązany. Do momentu odbioru prac wykonawca może domagać się wstępnej płatności częściowej oraz ponosi ryzyko ich wykonania. Wraz z odbiorem rozpoczyna się także okres przedawnienia roszczeń z tytułu wad (wcześniej „gwarancja”). Jeśli chodzi o skutki prawne zaleca się tutaj dla obu stron, aby ustalić jasne regulacje.

Okres świadczenia, rozliczenie, płatność

Sądy są w stanie rozstrzygać roszczenia wykonawcy z powodu opóźnień w budowie ze względu na pojawiające się utrudnienia,  tylko wtedy, gdy czas wykonania został jasno określony od samego początku. W przypadku zleceniodawcy termin ukończenia często jest istotny z ekonomicznego punktu widzenia wykorzystania obiektu (np. wynajem), dlatego zabezpiecza on termin ukończenia z podaniem odpowiedniej kary umownej. Strony umowy o roboty budowlane mogą swobodnie kształtować wysokość, formę i sposób wynagrodzenia. W praktyce wynagrodzenie oparte jest o ceny jednostkowe, stawkę godzinowa lub jest zryczałtowane. W przypadku wykonawcy zaleca się uzgodnienie konkretnych płatności częściowych, ponieważ regulacje ustawowe nie są wystarczające. Następnie należy także wyjaśnić czy i kiedy udzielane jest skonto, w jaki sposób dokonywane są rozliczenia oraz czy przykładowo potrzebne jest zaświadczenie o zwolnieniu z podatku wydane przez urząd skarbowy.

Roszczenia z tytyłu wad

Także po akcie odbiorze wykonawca odpowiada za wykonane przez niego prace. W przypadku konstrukcji budowlanych okres przedawnienia roszczeń z tytułu wad – okres gwarancji wynosi dla umowy na podstawie kodeksu cywilnego pięć lat a w przypadku uzgodnienia VOB/B cztery lata. Jeżeli w tym okresie wystąpią usterki, wykonawca musi je usunąć na własny koszt na żądanie zleceniodawcy. Jeżeli nie zastosuje się do odpowiedniego żądania w terminie ustalonym przez zleceniodawcę, ma on prawo do dalszych roszczeń z tytułu wad, takich jak na przykład prawo do zlecenia wykonania zastępczego, roszczenia o zmniejszenie należnej kwoty lub może dochodzić roszczeń odszkodowawczych.

Wypowiedzenie oraz przedterminowe zakończenie prac budowlanych

W kwestii wypowiedzenia decydujace są regulacje ustawowe. W szczególności §649 kodeksu cywilnego (niem. Bürgerliches Gesetzbuch BGB) zawiera przypuszczenie dotyczące wysokości zaoszczędzonych kosztów wykonawcy, co uprasza rozliczenie możliwej do swobodnego wypowiedzenia umowy. Zleceniodawca może w każdej chwili wypowiedzieć umowę o realizację prac budowlanych bez podania przyczyny. Jednakże w takim przypadku musi on zapłacić uzgodnione wynagrodzenie, odejmując zaoszczędzone wydatki i wszelkie inne przychody po stronie wykonawcy. Wykonawcy to prawo nie przysługuje. Może on wypowiedzieć umowę tylko wtedy, gdy spełnione są określone warunki.

Pozostałe regulacje w kwestii robót budowlanych

Istotna jest jasna regulacja uprawnień poszczególnych osób oraz ustalenie zakresu w kwestii składania prawnie wiążących oświadczeń. Powszechnie stosuje się uzgodnienia dotyczące formy pisemnej, które mają wykluczyć ustne zmiany umowy. Często uzgadnia się także zakazy cesji oraz wzajemnego potrącenia. Warto również uwzględnić uzgodnienia dotyczące działań rozjemczych oraz sądu arbitrażowego, jeśli strony chcą uniknąć skomplikowanych sporów prawnych przed sądami powszechnymi.

Autor

Paweł Szlucho

adwokat niemiecki - Rechtsanwalt - Vokietijos advokatas

linkedinLogo