Umowa budowlana – co jeszcze warto wiedzieć?

(Photo by Anamul Rezwan from Pexels)

• Nowelizacja przepisow

Wraz z dniem 1 stycznia 2018 roku weszła w życie nowelizacja niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) dotycząca umów o dzieło. Po raz pierwszy niemiecki ustawodawca wprowadził do niemieckiego kodeksu cywilnego  regulacje dotyczące umowy o roboty budowlane w §§ 650a i.n. BGB. Umowa o roboty budowlane to umowa obejmująca budowę, odbudowę, wyburzenie lub przebudowę budowli, infrastruktury zewnętrznej lub ich części, a także konserwacje budynku/budowli. Zgodnie z uzasadnieniem ustawy pod pojęciem przebudowy i konserwacji budynków należy rozumieć jedynie takie prace, których przeprowadzenie jest istotne dla konstrukcji i istnienia obiektu budowlanego oraz użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. W przypadku wszystkich innych umów, które mogą być związane z konserwacją, przebudową lub odbudową „nieistotnych“ części budowli , zastosowanie mają tylko ogólne zasady dotyczące umowy o dzieło.

• Zawarcie umowy

Od 1 stycznia 2018 r. umowa o roboty budowlane zgodnie z niemieckim prawem jest skodyfikowanym w niemieckim kodeksie cywilnym szczególnym rodzajem umowy. Zleceniodawca i wykonawca mają pewną swobodę w uzgodnieniu jej treści. Umowa o roboty budowlane nie wymaga zasadniczo dochowania żadnych wymogów formalnych, nawet jeśli w praktyce znaczna większość tych umów zawierana jest w formie pisemnej. Umowa  o roboty budowlane zawierana jest w drodze dwóch zgodnych oświadczeń woli – ofertę i jej przyjęcie. Wykonawca często wysyła ofertę, którą zleceniodawca przyjmuje w ramach odrębnego pisma. Także umowa ustna jest skuteczna, jednak należy pamiętać, że w takim przypadku istnieje zagrożenie dojścia do sporu co do treści umowy. Oświadczenia woli są często składane przez przedstawicieli. Spółka, taka jak GmbH, jest prawnie reprezentowana przez dyrektora zarządzającego (prezesa), konsorcja natomiast upoważniają zazwyczaj na podstawie umowy jednego ze swoich członków do działania w jej imieniu.

• Uczestnicy projektu budowlanego

W realizację projektu budowlanego często zaangażowana jest duża liczba podmiotów: m.in.  inwestor, zleceniodawca,  wykonawca, wykonawca generalny, podwykonawca lub dostawca materiałów. Głównymi uczestnikami są zasadniczo zleceniodawca i wykonawca, przy czym chodzi tu o pojęcia pochodzące z regulacji VOB/B – znormalizowanych warunków zlecania i wykonywania robót budowlanych. Prawo umów o dzieło kodeksu cywilnego mówi natomiast tradycyjnie o zamawiającym i przedsiębiorcy (wykonawcy). Od zleceniodawcy należy odróżnić pojęcie inwestora. Inwestor jest osobą, która we własnym imieniu i na własny rachunek zleca wykonania projektu budowlanego i prawnie i gospodarczo odpowiedzialny jest za wypełnienie zobowiązań publiczno-prawnych. Dostawca materiałów budowlanych dostarcza inwestorowi lub wykonawcy materiały budowlane a umowa, którą zawierają na dostawę materiałów budowlanych jest umową kupna-sprzedaży.

Generalny wykonawca to osoba, która odpowiada za realizację projektu budowlanego. Może on realizować prace we własnym zakresie lub zawrzeć w celu wykonania zobowiązań umowy na roboty budowlane z różnymi podwykonawcami, którzy świadczą określone prace w celu realizacji zamierzenia budowlanego. Niekiedy kilku wykonawców łączy siły w celu zarządzania większymi projektami w formie grupy roboczej ARGE – konsorcjum. Członkowie konsorcjum tworzą spółkę cywilną i ponoszą wspólną odpowiedzialność wobec zleceniodawcy. Kolejnym podmiotem uczestniczącym w projekcie budowlanym jest podmiot kierujący projektem. Przejmuje on kontrolę i optymalizację terminów, jakości i kosztów, jak również koordynację stron zaangażowanych w budowę dla zleceniodawcy np. architekt, kierownik budowy.

• Wynagrodzenie

Strony umowy o roboty budowlane mogą swobodnie kształtować wysokość, formę i sposób wynagrodzenia. W praktyce wynagrodzenie oparte jest o ceny jednostkowe, stawkę godzinowa lub jest zryczałtowane.

Wynagrodzenie w oparciu o ceny jednostkowe oznacza, że dla każdego jednostkowego typu robót uzgadnia się określoną cenę. Rozliczenie ma miejsce na podstawie faktycznie wykonanych prac zgodnie z obmiarem. W przypadku wynagrodzenia zryczałtowanego nie jest konieczne dokonanie obmiaru, gdyż wszelkie prace konieczne do  ukończenia projektu budowlanego ustalone są już w zryczałtowanej cenie. Wynagrodzenie ryczałtowe stosuje się zazwyczaj wtedy, jeśli strony nie definiują dokładnego zakresu robót ale jedynie opisują cel świadczenia (a osiągnięcie tego celu jest konieczne nie zaś samo wykonanie jednostkowych robót). W umowie uwzględniającej stawkę godzinową rozliczenie ma miejsce zgodnie z nakładami godzinowymi. Praktyka pokazuje, że w kwestii wynagrodzenia często spotyka się formy mieszane lub kombinacje modeli. Wskazane jest aby już w umowie określić, jak dodatkowe lub zmienione później prace będą wpływać na wynagrodzenie.