Publiczne a prywatne prawo budowlane w Niemczech

(Photo by Juhasz Imre from Pexels)

W niemieckim prawie budowlanym rozróżnia się między publicznym prawem budowlanym a prywatnym. Publiczne prawo budowlane to dział prawa administracyjnego, regulujący wszelkie kwestie związane ze wszystkimi etapami budowy obiektów takich jak budynki i budowle, obejmujący swym zakresem między innymi projektowanie, planowanie, budowę, nadzór, utrzymanie, rozbiórkę obiektów, oddawanie obiektów do użytku oraz kwestie katastrofy budowlanej. W ramach publicznego prawa budowlanego rozróżnia sie między planowaniem przestrzennym, lokalnym zagospodarowaniem przestrzennym i prawem budowlanym. Szczególnie ważne terminy w tym kontekście obejmują planowanie przestrzenne miast, plany zagospodarowania przestrzennego oraz samego pozwolenia na budowę. Prywatne prawo budowlane zajmuje się natomiast prawem umów o dzieło niemieckiego kodeksu cywilnego w kontekście realizacji prac budowlanych oraz regulacjami VOB, a także określa sytuację prawną w zakresie przepisów prawa sąsiedzkiego poszczególnzch krajów związkowych.

Publiczne prawo budowlane

Publiczne prawo budowlane dotyczy dopuszczalności samego zamierzenia budowlanego, a tym samym relacji pomiędzy inwestorem a państwem, a takze reguluje ograniczenia i organizację  użytkowania gruntów. W szczególności dotyczy to dopuszczalności zamierzenia w świetle prawa budowlanego i przepisów budowlanych W wielu przypadkach projekt budowlany wymaga uzyskania pozwolenia na budowę (co jest przewidziane ustawowo), które jest wydawane przez odpowiedni organ zatwierdzający. Urząd musi sprawdzić, czy zamierzenie jest zgodne z odpowiednimi przepisami prawa publicznego. W ten sposób panstwo realizuje interes publiczny w zakresie stania na straży zarzadzania oraz porządku użytkowania gruntów i budowy. Obejmuje to zatem całą serię różnych kompleksów prawnych.  W ramach publicznego prawa budowlanego rozroznia sie między Raumordnung (planowanie przestrzenne), Bauleitplanung (lokalne zagospodarowanie przestrzenne) i Bauordnungsrecht (prawo budowlane).

• Publiczne prawo budowlane – planowanie przestrzenne, urbanistyczne i specjalistyczne

Prawo dotyczące planowania przestrzennego obejmuje normy mające na celu uporzadkowane i bezpieczne zagospodarowanie wiekszego obszaru na terenie danej jednostki terytorialnej. W kwestii planowania przestrzennego zgodnie z § 1 ustawy o planowaniu przestrzennym (ROG) całe terytorium Republiki Federalnej Niemiec i jego podobszary mają być zagospodarowane, uporządkowane i zabezpieczone za pomocą kompleksowych, ponadlokalnych i interdyscyplinarnych planów zagospodarowania przestrzennego, poprzez współpracę w zakresie planowania przestrzennego oraz koordynację planów i działań istotnych przestrzennie. Kwestia planowania urbanistycznego jest natomiast regulowana przez BauGB. Na poziomie miast i gmin, następuje następnie efektywne planowanie przestrzenne, dzięki któremu rozwój obszarów miejskich jest odpowiednio kontrolowany. Najpierw sporządzany jest plan zagospodarowania przestrzennego, na podstawie którego opracowywane są plany zabudowy; w planie zabudowy można następnie uregulować, jakie warunki muszą być spełnione, aby dany projekt budowlany mógł uzyskać zezwolenie. W zwiazku z planowaniem specjalistycznym warto zauważyć, ze w przypadku niektórych zamierzeń budowlanych np. drogi transportowe, lotniska, wydobycie kopalin, techniczne instalacje do przetwarzania i utylizacji, wydane są specjalne, prawne przepisy w zakresie planowania (np. drogi federalne), które regulują kwestię prawno-publicznej dopuszczalności takich zamierzeń. Ich planowanie określa się jako planowanie specjalistyczne. Należy to odróżnić od koncepcji specjalistycznego planowania indywidualnego projektu budowlanego, która służy do odróżnienia “klasycznych” prac architektonicznych od prac projektowych inżyniera budowlanego lub technika budowlanego (“specjalisty ds. planowania”).

Prywatne prawo budowlane – umowy o dzieło na podstawie kodeksu cywilnego

Prywatne prawo budowlane reguluje stosunki prawne osób zaangażowanych w projekt budowlany. Podstawowe przepisy prywatnego prawa budowlanego znajdujące się w niemieckim kodeksie cywilnym (BGB) zostały uregulowane w §§631 i następnych (umowa o dzieło – wykonanie robót budowlanych), a także w prawie sasiedzkim (§§ 903, §§ 936 oraz §1004 kodeksu cywilnego). Ważną częscią prywatnego prawa budowlanego są także regulacje VOB – znormalizowane warunki zlecania i wykonywania robót budowlanych oraz regulamin HOAI dotyczący opłat dla architektów i inżynierów.

• Regulacje VOB – znormalizowane warunki zlecania i wykonywania robót budowlanych

Mimo że Regulacje VOB – znormalizowane warunki zlecania i wykonywania robót budowlanych są w rzeczywistości przeznaczone dla sektora publicznego, są one często włączane do umów prawa prywatnego w części B (VOB / B).  Są to przepisy umowne, które mogą być częścią umowy budowlanej, przy czym VOB/B nie stanowi ustawy, lecz ma zastosowanie pomiędzy wykonawcą a zleceniodawcą tylko wtedy, gdy wyraźnie zostanie to między nimi ustalone. Szczególną praktyczną zaletą VOB/B w stosunku do ustawowych przepisów niemieckiego kodeksu cywilnego jest to, że dostosowany jest on do specyficznych wymagań zamierzenia budowlanego. Przykładowo znajdują się tam regulacje dotyczące wykonania, terminów wykonania, odnośnie faktury końcowej etc. Ponieważ w przypadku VOB/B chodzi o ogólne warunki handlowe, które podlegają specjalnej, ustawowej kontroli pod kątem skuteczności, stosowanie VOB/B w ostatnim czasie staje się coraz trudniejsze.

• HOAI – Struktura opłat dla architektów i inżynierów

Regulamin dotyczący opłat dla architektów i inżynierów określa jakie ceny należy zapłacić z tytułu usług realizowanych w ramach stosunku architekt -inwestor. HOAI jest rozwiązaniem obowiązkowym jako rozporządzenie prawne i nie można go obejść w drodze umownych uzgodnień. Rozporządzenie to nie określa natomiast, jakie świadczenia architekt ma realizować w ramach umowy, jest to przedmiotem wcześniejszych uzgodnień obu stron. Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, że nie wszystkie usługi architektoniczne podlegają HOAI. Rozporządzenie dotyczące opłat dla architektów i inżynierów podlegało wielokrotnym zmianom.