Fikcja odbioru w niemieckim prawie budowlanym

(Foto von Anamul Rezwan von Pexels)

Odbiór zarówno w przypadku umowy o dzieło, jak i w przypadku umowy budowlanej stanowi w niemieckim prawie budowlanym kwestię zasadniczą. Dla przedsiębiorcy niezwykle istotnym jest, że roszczenie o zapłatę w momencie odbioru prac przez inwestora staje się wymagalne. Zasadniczo inwestor jest zobowiązany, by po spełnieniu wszystkich warunków złożyć oświadczenie o odbiorze. W sytuacji idealnej następuje to w formie pisemnej w postaci protokołu. Niestety, w niektórych sytuacjach dochodzi do powstania skutków prawnych związnych z odbiorem, nawet jeśli w rzeczwistości odbiór taki  nigdy nie nastąpił.

Nowelizacja przepisów

Wraz z dniem 1 stycznia 2018 roku weszło w życie nowe prawo dotyczące umowy o dzieło, które po raz pierwszy przewiduje odrębne regulacje umowy budowlanej w niemieckim kodeksie cywilnym (niem. Bürgerliches Gesetzbuch). Zmiany przepisów dotyczą także tzw. odbioru fikcyjnego.

Fikcyjny odbiór

Przedsiębiorca może żądać od inwestora odbioru dzieła i wyznaczyć mu termin do złożenia oświadczenia. Wykonawca powinien mieć przy tym na względzie, że wpłynięcie żądania odbioru powinno być możliwe do udowodnienia.

Jeżeli inwestor nie ustosunkuje sie do zaistniałej sytuacji w ciągu terminu wyznaczonego przez wykonawcę, to uznaje się, że dzieło zostało odebrane, nawet jeśli zawiera istotne wady.

Reakcje wykonawcy

Istotne jest, że inwestor nie może po prostu odmówić odbioru. Musi on wskazać przynajmniej jedną wadę, nawet jeśli znanych jest mu ich większa ilość. Podejmuje wówczas ryzyko, że wskaże na wadę, która w rzeczywistości nie istnieje. Jeżeli wykonawca jest w stanie wykazać, że wskazana przez inwestora wada bądź wszystkie wskazane wady nie istnieją, to wtedy może się on powołać na fikcję odbioru. W takiej sytuacji przyjmuje się, że inwestor nie wskazał żadnej istniejącej wady.

Jeżeli inwestor odmawia odbioru podając konkretne wady, to przedsiębiorca, jeśli istnieją one w rzeczywistości, ma możliwość ich usunięcia. Następnie wykonawca wyznacza na nowo termin odbioru.

Należy zwrócić uwagę na pewne zaniedbanie polegające na tym, że w ustawie nie ograniczono odmowy odbioru do istotnych wad. § 640 ust. 2 odmiennie niż § 640 ust. 1 BGB nie rozróżnia wad na te istotne i nieistotne. Zatem jednoznaczne brzmienie ustawy przemawia za wskazaniem, że fikcja odbioru nie występuje, gdy inwestor odmawia odbioru wskazując na nieistotne wady. Wystarczy więc wskazać jakąkolwiek wadę, nawet zupełnie małą lub nieistotną.

Wcześniej obowiązująca regulacja

W przeciwieństwie do starej regulacji, po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego przez wykonawcę istnieje klarowność, czy dzieło zostało odebrane czy też nie. Dotychczas po upływie wskazanego terminu uznawano, że wystąpiły skutki odbioru tylko wtedy, gdy rzeczywiście nie występowały żadne istotne wady. Z tego względu często konieczne było wyjaśnianie tych kwestii na drodze czasochłonnego postępowania sądowego. Cechą szczególną tego rozwiązania był niestety fakt, że aż do momentu odbioru wykonawca ponosił ryzyko związane z możliwością,  że dzieło ulegnie pogorszeniu lub zniszczeniu z powodu okoliczności zewnętrznych.

Jeżeli w wyniku sporu prawnego okazało się, że w momencie upływu terminu dzieło rzeczywiście miało istotne wady, to skutki odbioru nie występowały. Jeśli natomiast w międzyczasie świadczenie na przykład na skutek szkód wyrządzonych przez wodę lub wichurę uległo uszkodzeniu, to wykonawca wciąż ponosił ryzyko, że będzie musiał na nowo wykonać dzieło, nawet jeśli jego świadczenie było w zasadzie gotowe.

Obecnie, nawet jeżeli po pewnym czasie okaże się, że dzieło było obarczone wadami i następnie przez przypadek uległo zniszczeniu, to przedsiębiorca musi usunąć rzeczywistą wadę, ale nie uszkodzenia, które wystąpiły później.

Konsumenckie umowy budowlane

Istotna różnica dotyczy również konsumenckich umów budowlanych. Wobec konsumentów występują wyżej wymienione skutki tylko wtedy, gdy przedsiębiorca wskazał konsumentowi w formie tekstowej razem z wezwaniem do odbioru skutki związane z niezłożeniem oświadczenia lub odmowy odbioru bez wskazania wad.

Podsumowanie

Dla obu stron umowy, tzn. zarówno dla inwestora jak i wykonawcy, równie istotne jest, aby znać procedurę związaną z fikcją odbioru i wzajemnie informować się zachowując odpowiednią formę. Wykonawca powinien zawsze po zakończeniu prac, żądać ich odbioru i wyznaczyć w tym celu termin.