Zabezpieczenie roszczeń inwestora w niemieckim prawie budowlanym

Fot.: pexels.com

Każda ze stron stosunku umownego ma interes w tym, aby zabezpieczyć swoje roszczenia związane z wykonaniem umowy o roboty budowlane na wypadek upadłości lub niewypłacalności drugiej strony. Zabezpieczeniu podlegają roszczenia związane z odpowiedzialnością wykonawcy za wykonanie robót (zwłokę, odszkodowanie za wypowiedzenie umowy) oraz za wady wykonania robót.

Porozumienie między inwestorem a wykonawcą co do zabezpieczenia roszczeń

Strony nie są zobowiązane żadnymi przepisami do zawarcia porozumienia o zabezpieczeniu roszczeń. Paragraf 17 VOB/B i paragrafy 232 do 240 BGB zawierają wyłącznie regulacje dotyczące zabezpieczenia, ale nie są podstawą do domagania się go od wykonawcy robót i bez odpowiedniego umownego porozumienia stron nie mają w ogóle zastosowania.

Inwestor ma możliwość zażądania od wykonawcy udzielenia zabezpieczenia wyłącznie na podstawie konkretnego porozumienia zawartego między stronami.

Porozumienie wykonawcy i inwestora powinno zawierać wskazanie celu, wysokości oraz rodzaju zabezpieczeń, które wykonawca zobowiązany jest złożyć. Konieczne jest też ustalenie sytuacji, w której inwestor może z takiego zabezpieczenia skorzystać. Istotną dla wykonawcy kwestią jest konkretne ustalenie kiedy i w jaki sposób zabezpieczenie, które nie zostało wykorzystane, ma zostać zwrócone.

Rodzaje zabezpieczenia

Dla umów, których podstawę stanowi VOB/B, rodzaje zabezpieczeń określone zostały w paragrafie 17 ust. 2 VOB/B. Jest to między innymi zatrzymanie określonej kwoty wynagrodzenia, które należy to najczęściej praktykowanych metod zabezpieczenia roszczeń inwestora. Ten rodzaj zabezpieczenia jest szczególnie wygodny, jeżeli wykonawca nie może sobie pozwolić na wpłacenie z określonej sumy do depozytu. Jeżeli strony nie ustaliły inaczej, inwestor może odliczyć kwotę zabezpieczenia już od pierwszego rachunku częściowego. Jednakże inwestor może zatrzymać nie więcej niż 10% wysokości płatności, aż do uzyskania pełnej kwoty ustalonego zabezpieczenia. Inwestor każdorazowo jest zobligowany do bezzwłocznego poinformowania wykonawcy, jaka kwota zostanie odliczona od wynagrodzenia na poczet zabezpieczenia i w ciągu 18 dni od dokonania zawiadomienia wpłacić tę kwotę na osobne konto zablokowane na czas określony. Istotne jest, aby strony miały wyłącznie wspólną możliwość dysponowania zgromadzonymi na koncie środkami i aby wykonawca był przez bank informowany o każdorazowej wypłacie na rachunek.

Dopóki nie zajedzie sytuacja określona przez strony, zezwalająca na wypłacenie przez inwestora zabezpieczenia, zgromadzone środki stanowią sumę wynagrodzenia wykonawcy. W przypadku,  gdy inwestor nie dopełni obowiązku wpłaty zatrzymanej kwoty na rzeczone konto, wykonawca powinien wyznaczyć mu dodatkowy termin. Po bezskutecznym upływie terminu może domagać się wypłaty zaległej kwoty, a jego obowiązek co do spełnienia świadczenia wygasa, co oznacza, że inwestor nie może zatrzymywać części kolejnych wynagrodzeń.

Kolejnym rodzajem zabezpieczenia jest złożenie do depozytu (bankowe konto depozytowe) określonej sumy pieniężnej, którego podstawową zaletą jest wyłączenie możliwości dysponowania tą kwotą przez inwestora. Prawo do dysponowania depozytem przysługuje obu stronom wspólnie.

Ostatnią możliwością jest poręczenie uznanej w Unii Europejskiej instytucji bankowej lub ubezpieczeniowej. Doręczenie inwestorowi poręczenia daje wykonawcy sposobność zachowania płynności finansowej i „konsumowania” środków finansowych w toku procesów produkcyjnych. Aby poręczenie było skuteczne, musi ono spełniać wymogi ustawowe, takie jak forma pisemna, określenie roszczenia głównego, brak ograniczenia czasowego oraz to, że powinno dotyczyć roszczeń objętych postanowieniem o zabezpieczeniu.

Wysokość zabezpieczenia

Strony samodzielnie ustalają wysokość zabezpieczenia, ale powinny przy tym zwrócić uwagę, aby nie obarczać nadmiernie wykonawcy. Wobec tego standardowymi ramami wysokości zabezpieczenia za wykonanie robót budowlanych jest 3-5% sumy wynagrodzenia. Wysokość zabezpieczenia przekraczająca 10% jest, co do zasady, krzywdząca, a co za tym idzie – nieważna.

Prawo wykonawcy do wyboru i wymiany formy zabezpieczenia

W przypadku, gdy strony nic innego nie ustaliły, wykonawca ma prawo, aby w ciągu 18 dni od daty zawarcia umowy wybrać metodę zabezpieczenia roszczeń. Po bezskutecznym upływie tego terminu inwestor może zatrzymać wynagrodzenie lub jego część celem zabezpieczenia.

Dodatkowo wykonawcy przysługuje prawo do wymiany danej formy zabezpieczenia na inną. Np. poprzez rezygnację z zatrzymywania wynagrodzenia na poręczenie. Niezwłocznie po złożeniu poręczenia inwestor powinien dokonać wypłat zatrzymanego wynagrodzenia nawet, gdy jego roszczenie co do wypłaty zabezpieczenia, stało się już wymagalne.