Jak niemieckie prawo reguluje umowę sprzedaży nieruchomości?

Fot.: pexels.com

Niemiecka umowa sprzedaży charakteryzuje się tym, że tworzą ją dwie odrębne czynności prawne, co odpowiada znanej tylko prawu niemieckiemu tzw. Trennungsprinzip (zasada rozdzielności).

Pod tym względem także konstrukcja umowy różni się od tej, którą zna prawo polskie. Pierwsza ze wspomnianych czynności określana jest jako czynność zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości. Druga z kolei jest czynnością rozporządzającą, w wyniku której dochodzi do przeniesienia własności na nabywcę. Podkreślenia wymaga fakt, że ważność przeniesienia własności nie zależy od tego, czy umowa zobowiązująca jest ważna, co z kolei wynika z tzw. Abstraktionsprinzip (zasady abstrakcyjności), charakterystycznej dla prawa niemieckiego. Innymi słowy, dla czynności rozporządzającej nie ma znaczenia to, że przykładowo umowa sprzedaży jest nieważna. Chyba, że tożsame są powody nieważności każdej z czynności.

Niemiecki Kodeks cywilny w § 311b stanowi, że umowa sprzedaży nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Samo zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości nie powoduje, jak wspomniano wyżej, przeniesienia na nabywcę jej własności. Akt notarialny powinien uwzględniać postanowienie o wpisaniu do księgi wieczystej zastrzeżenia, że do sprzedaży nieruchomości doszło. Chodzi o to, by zabezpieczyć prawo nabywcy. Tym samym wpis do księgi wieczystej ma w Niemczech charakter konstytutywny, a więc inaczej niż w Polsce, gdzie czynność ta ma charakter deklaratoryjny. Dla kupującego nieruchomość w Niemczech oznacza to, że bez wpisu do księgi wieczystej nie stanie się on właścicielem nieruchomości. Bliżej kwestie te regulują §§ 873, 925 niemieckiego Kodeksu cywilnego.

Konsekwencje podpisania umowy sprzedaży

W sytuacji, gdy strony zawierają umowę sprzedaży nieruchomości, nad jej wykonaniem czuwać powinien notariusz. To na jego barkach spoczywa obowiązek zadbania o to, by nabywca nabył własność, a sprzedawca uzyskał zapłatę w wysokości ustalonej i wskazanej w umowie. Należy podkreślić, że w zabezpieczeniu praw nabywcy nieruchomości można mówić w momencie, w którym w księdze wieczystej pojawi się stosowne zastrzeżenie. Od tego momentu bowiem sprzedawca może rozporządzać nieruchomością swobodnie tylko względem kupującego. Na notariuszu spoczywa obowiązek przesłania uwierzytelnionej części aktu notarialnego do wydziału ksiąg wieczystych.

Jeżeli nabywca musi w celu nabycia nieruchomości wziąć kredyt, bank w celu jego zabezpieczenia będzie oczekiwał ustanowienia prawa zastawu na nieruchomości. Oczywiście zgodę w tej kwestii wyrazić musi sprzedawca. Jeśli tak się stanie, bank wypłaca kredyt zgodny z ceną nieruchomości, będącej przedmiotem sprzedaży. Z reguły pieniądze przelewane są od razu na konto sprzedawcy. Jeżeli mowa o prawie zastawu na nieruchomości, w Niemczech zazwyczaj ustanawia się nieznany prawu polskiemu dług gruntowy (Grundschuld), a nie hipotekę – tego oczekują bowiem banki. Znacząca jest różnica pomiędzy długiem gruntowym, a hipoteką. Hipoteka jest uzależniona od istnienia wierzytelności, natomiast dług gruntowy nie jest z nią związany, nie zależy ani od jej istnienia, ani od wysokości.

Nabywca właścicielem nieruchomości stanie się wtedy, gdy zostanie wpisany do księgi wieczystej. Przedtem kopia umowy sprzedaży przesyłana jest przez notariusza do urzędu skarbowego, a także urzędu gminy lub miasta – chodzi o ewentualną możliwość skorzystania z prawa pierwokupu, które przysługuje niekiedy z mocy ustawy. Jeżeli nie powołano się na wspomniane prawo pierwokupu, notariusz otrzyma zaświadczenie, że podatek od nabycia nieruchomości został uiszczony, sprzedawca uzyskał umówioną sumę pieniężną – notariusz przesyła do wydziału ksiąg wieczystych akt notarialny – w pełnej formie. Wypada wspomnieć, że wysokość podatku od nieruchomości zależy od tego, w jakim landzie nieruchomość jest zlokalizowana. Generalnie jego wysokość waha się od 3,5 do 5 % ceny nieruchomości.

Kwestia nabycia nieruchomości przez obcokrajowca

Co do zasady, każdy obcokrajowiec może nabyć nieruchomość na terytorium Niemiec i nie ma w tym zakresie żadnych ograniczeń. Nie ma żadnego znaczenia także fakt, z jakiego kraju pochodzi potencjalny nabywca. Wystarczy, że osoba, która chce nabyć nieruchomość ma ukończone 18 lat.